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Avant d'anticiper plus en détail les évolutions des marchés de l'immobilier dans ces trois pays européens, il est utile de noter que l'évolution des cours des principales devises mondiales a un impact direct sur certains de ces marchés. Ainsi l'immobilier d'une grande partie de l'Europe de l'Est est-il financé par des prêts bancaires en Francs suisses ; alors qu'en Israël (1), c'est la fuite hors du Dollar US vers la monnaie nationale, le Shekel, qui caractérise l'évolution immobilière en cours. Et paradoxalement, la raison même qui pousse logiquement les opérateurs israéliens à quitter le Dollar va faire exploser la bulle immobilière de plusieurs pays d'Europe centrale et orientale dans les prochains mois : la perte de confiance dans la devise US et ses conséquences sur le marché des changes.

Mais avant d'aborder la situation dans les nouveaux Etats-membres de l'UE, il est utile d'anticiper l'évolution des trois marchés européens de l'Ouest pour lesquels notre équipe avait prévu une forte baisse en 2007, à savoir l'Espagne, le Royaume-Uni et la France.

Pour ce qui est de l'Espagne, la situation du marché de l'immobilier est tout simplement catastrophique avec une baisse de près de 50% des mises en chantier sur un an et des stocks d'invendus passés de 16,4 à 24,5 mois au niveau national (2). Par rapport à 2006, l'effondrement est encore plus sensible puisque les projections pour 2008 tablent sur environ 300.000 mises en chantier contre plus de 900.000 en 2006, soit une baisse de 70%.

Les conséquences économiques de cet effondrement du marché immobilier espagnol sont bien entendu désastreuses. Les secteurs de l'immobilier et de la construction sont sinistrés (3). Les médias espagnols sont remplis d'histoires d'agents immobiliers qui ne vendent plus rien depuis des mois, ou de sociétés de construction ou liées à la construction immobilière dont les travaux sont arrêtés ou les livraisons bloquées du fait de l'insolvabilité des promoteurs. 75% des 60.000 agences immobilières espagnoles devraient faire faillite en 2008 (4).

Si, comme l'avait anticipé LEAP/E2020, 2007 a été en Espagne l'année de l'explosion de la bulle immobilière, il est certain pour notre équipe que 2008 sera celle de la crise économique et financière pour le pays. Derrière les assurances répétées de la Banque centrale espagnole et des grandes banques du pays que cette crise n'a rien de commun avec la crise du subprime aux Etats-Unis et que les établissements financiers espagnols sont sains, il n’y a rien d'autre que le discours rassurant habituel qui précède les crises graves (dans un contexte mondial de crise du crédit qui plus est). Ainsi les banques espagnoles ont commencé à réduire fortement leurs crédits à l'immobilier (et à la consommation en général) ; et elles commencent à perdre la confiance des investisseurs internationaux comme l'a récemment illustré l'incapacité de BBVA (deuxième banque espagnole) à vendre plus d'un quart d'une émission de 6,6 milliards d’Euros adossés à des prêts immobiliers. Avec le deuxième niveau d'endettement mondial (juste après les Etats-Unis, voir GEAB N°17), et des banques qui ont alimenté jusqu'à ces derniers mois la bulle immobilière désormais en train d'exploser, l'Espagne est, selon nos chercheurs, programmée pour entrer dans une grave crise socio-économique en 2008. Le marché de l'immobilier va continuer à s'effondrer et l'économie du pays s'oriente vers la récession sur fond de crise bancaire nationale renforcée par le contexte international. Cette situation va être un test décisif, grandeur nature, pour les dirigeants de la zone Euro.

Au Royaume-Uni, la situation est différente en ce qui concerne ses composantes, mais identique à l'Espagne en ce qui concerne le sens des évènements. Le marché britannique immobilier s'est en effet retourné courant 2007, et l'impact de la crise financière mondiale sur la City (licenciements, fin des méga-bonus,...), a désormais balayé le dernier facteur qui maintenait sous pression les marchés londoniens et du Sud-Est. D'ailleurs la City elle-même annonce une baisse de 10% des prix de l'immobilier britannique en 2008 (5).

Les difficultés de refinancement des millions de prêts hypothécaires à taux variable du fait de la hausse des taux d'une part (6) et de la restriction du crédit d'autre part, génèrent une autre source d'affaiblissement du marché immobilier en Grande-Bretagne avec près d'un tiers des emprûnteurs risquant de ne pas pouvoir se refinancer (7) (et donc obligés de vendre ou d'être saisis) (8).

Pour notre équipe, l 'année 2008 va donc voir la baisse du marché immobilier britannique se poursuivre, avec une accélération au milieu de l'année quand la crise financière mondiale s'intensifiera, affectant de ce fait encore plus fortement la City.

En Europe centrale et orientale, la situation est différente puisqu'il s'agit d'économies en plein développement venant de rejoindre l'UE et se préparant pour la plupart à rejoindre l'Euro dans les 3 à 4 ans à venir. C'est d’ailleurs une question de devises qui va entraîner courant 2008 dans plusieurs pays de cette région l'explosion de bulles immobilières.

En effet, ces dernières années, les banques hongroises, roumaines, bulgares et des pays baltes se sont spécialisées dans les prêts indexés sur des devises étrangères (Euros, Dollars et Francs suisses) pour tenter de limiter l'impact de leurs taux d'intérêts nationaux plus élevés et de leurs devises peu fiables. Et dans plusieurs pays de la région, en particulier la Hongrie (9), la Roumanie (10) et la Bulgarie (11), les prêts immobiliers indexés sur le Franc suisse se sont multipliés profitant de la faiblesse des taux d'intérêts helvètes (12). Tout cela n'est évidemment durable que dans le cas d'une certaine stabilité du marché des devises, notamment entre les principales d'entre elles (Euro, Dollar et ici Franc suisse), et des taux d'intérêts. Or sur ces deux points, la fin de l'année 2007 (et nos anticipations pour 2008) montre qu'il n'en est rien et qu'il n'en sera rien l'année prochaine. Sans même intégrer à l'équation le grand retour de l'inflation en Europe et aux Etats-Unis, les taux d'intérêts des états possédant les principales devises mondiales vont converger en 2008 (y compris la Suisse). Quant au Franc suisse il retrouvera, en période de grande incertitude, son statut (et sa valeur) de monnaie refuge.

Le plus étonnant en la matière est que les nouveaux Etats membres (et in fine derrière eux la BCE) n'aient pas incité leurs banques à réaliser ce type d'indexation sur l'Euro. Car c'est bien de l'Euro que leur avenir économique et financier dépend ; pas du Franc suisse.

Toujours est-il que, selon LEAP/E2020, cette situation aberrante se terminera douloureusement dans les pays concernés. Le marché immobilier d'une grande partie de la région partira à la baisse courant 2008 après son envolée de ces dernières années. Et là encore, comme pour les autres bulles immobilières mondiales, c'est l' « inventivité » des financiers et l'absence de contrôle des banques centrales qui provoquent la crise (13). D'autant plus affligeante qu'une pause avait été marquée mi-2007, mais la pratique dangereuse est revenue en cette fin d'année 2007 (14).

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Notes:

(1) Le marché de l'immobilier israélien est depuis des décennies fondé sur l'utilisation du Dollar US comme monnaie de référence. Les liens étroits entre Israël et les Etats-Unis, le statut de monnaie mondiale de référence du Dollar US et les flux importants (humains et financiers) entre les deux pays justifiaient cette situation jusqu'à 2007. En effet, cette année a vu le développement rapide d'un phénomène puissant de sortie du Dollar US pour les opérateurs immobiliers israéliens (vente et location). Fortement appuyé par la Banque centrale israélienne, l'évolution est telle que le nombre de contrats de location en Dollar US est tombé de 85% en Janvier 2007 à 68% en Octobre 2007. Et ces derniers mois la tendance s'est encore accentuée à un tel point que les professionnels de l'immobilier prédisent désormais que tous les contrats passeront en Shekel d'ici la fin 2008. Source : Jerusalem Post, 13/12/2007

(2) Avec des pointes dans certaines régions comme la Costa del Sol, les stocks d'invendus sont passés de 19,3 à 35,9 mois. Source : Invertia, 13/12/2007

(3) A titre d'exemple, la fabrication de briques est en train de s'arrêter faute de clients, comme le montre le cas de la fabrique de Bailen Jaen qui représente 30% du marché espagnol. Source : Cienladrillos, 06/12/2007.

(4) Source : El Nuevo Herald, 15/12/2007

(5) Source : The Independent, 09/12/2007

(6) Les récentes baisses de taux par la Banque d'Angleterre sont trop tardives et sont de facto annulées par les très fortes restrictions de crédit générées par le « credit crunch « global.

(7) Source : International Herald Tribune, 11/12/2007

(8) Source : Telegraph, 06/12/2007

(9) La Hongrie est d'une manière générale, avec la Lettonie déjà analysée par LEAP/E2020 dans le GEAB N°16, le pays qui emprûnte sans préoccupation des conséquences, espérant probablement que l'Eurozone gèrera le problème. Source : Rosemanblog, 11/10/2007

(10) Source : Standard, 21/11/2007

(11) Source : The Sofia Echo, 25/06/2007

(12) Source : Bonobo Land, 05/11/2007

(13) Et comme toujours ces mêmes banques assurent qu'il n'y a aucune raison de s'inquiéter. Source : Reuters, 17/10/2007

(14) Source : Hungary Economy Watch, 05/12/2007